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Immobilier : faut-il acheter en 2019 ?

Publiée le 27/12/2018

Côté immobilier, l’année 2018 a été celle de l’atterrissage. Atterrissage des taux d’emprunt qui ont oscillé autour de 1,50%. Atterrissage également concernant la demande : le volume de vente a stagné en 2018, après avoir connu une progression à deux chiffres en 2017. Et pour 2019 ? Les courtiers tablent sur une remontée plus nette des taux d’intérêt tout en espérant une décélération des prix des logements.

A quelques jours de clôturer l’année 2018, sonne l’heure du bilan. Et il est mitigé, pour les courtiers immobiliers. « La hausse des prix des logements, la suppression de la plupart des aides à l’accession à la propriété et la dégradation rapide du moral des ménages ont contribué à affaiblir la demande », résume Michel Mouillard, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et porte-parole du baromètre LPI-Se Loger. Effectivement, par rapport à 2017, un cru exceptionnel pour les transactions immobilières, 2018 semble toute petite.

Prévision 1 : les primo-accédants se feront plus rares en 2019

La part des primo-accédants pourrait tomber à 40%, contre 56% actuellement

En effet, les notaires estiment à 956 000 le nombre de biens anciens vendus en 1 an (d’octobre 2017 à fin septembre 2018), un chiffre certes en hausse de 0,8% par rapport à l’année précédente mais qui contraste avec la progression de 2017 : l'activité avait bondi de 14%. Autre signe que les ménages ont appuyé sur la pédale de frein : la proportion de foyers propriétaires a décliné en 2018. Selon une étude de l'Insee sur le patrimoine des ménages, 57,7% des ménages sont désormais propriétaires de leur résidence principale : le score le plus bas de la décennie puisque la France comptait 58% de propriétaires en 2010, et 58,9% en 2015.

Pour 2019, la demande pourrait à nouveau s’écorner… Selon un récent sondage Ifop pour Cafpi, 30% des Français envisagent d’acquérir leur résidence principale dans les 5 ans à venir, contre 34% encore en mars dernier. Problème, ce sont justement les ménages devenant propriétaires pour la première fois qui dopent le marché immobilier. Selon Cafpi, 56,4% des crédits immobiliers ont été octroyés à des primo-accédants en 2018. Le courtier estime que l’année prochaine, leur part pourrait osciller entre 45% et 55%, voire même tomber à 40% si la production d’emprunt chute de 17%, l’une des hypothèses envisagées par Cafpi. « La courbe des volumes de crédits et celle de la part des primo-accédants dans la clientèle se suivent parfaitement. Les hypothèses de recul de leur présence pour 2019 annoncent un possible retournement du marché, une crainte à prendre au sérieux », estime ainsi Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi.

 

Prévision 2 : les prix de l’immobilier vont grimper de 2,5%

La fracture entre les villes dynamiques et les agglomérations en repli exacerbée

L’augmentation du prix du mètre carré n’est évidemment pas étrangère à l’aplatissement de la demande de logements. D’après le baromètre LPI-Se Loger, les prix de l’immobilier ont en effet bondi de 3,7% en 2018. Les appartements comme les maisons individuelles sont touchés par l’envolée des prix de l’immobilier, mais dans des proportions différentes. Selon les estimations des notaires, un appartement ancien se vend en moyenne 3,4% plus cher à fin septembre 2018 qu’à fin septembre 2017. Sur la même période, la hausse atteint 2,6% concernant les maisons déjà construites. « Il n’y a rien de surprenant au fait que maisons et appartements progressent à des rythmes différents », souligne Michel Mouillard du baromètre LPI-Se Loger. « En effet, la clientèle qu’attirent les maisons se compose, pour une large partie, de ménages à revenus plutôt modestes, résidant en milieu rural ou dans des petites villes de province. Leur capacité à absorber la hausse des prix est donc plus limitée que celle des acquéreurs d’appartements », détaille l’économiste.

En suivant la précédente logique, rien d’étonnant non plus à ce que les villes dynamiques, en phase de gentrification avancée, voient flamber le prix de leur parc immobilier. Il s'agit notamment et principalement de Bordeaux, Lyon et Rennes. Ainsi, dans la capitale de la Gironde, le prix du mètre carré, pour un appartement ancien, a bondi de… 18,6% en un an à 4 250 euros du mètre carré, selon les notaires. A Lyon et à Rennes, la hausse est respectivement de 9,2% et 6,7%. En valeur, ces trois villes restent toutefois encore loin des prix parisiens. « Dans la capitale 50% des arrondissements affichent plus de 10 000 euros du mètre carré », relativise Michel Mouillard. Pour ce dernier, la fracture perdurera en 2019 et s’intensifiera à mesure que se diffuseront les effets du raccordement de ces agglomérations à Paris via une ligne de train à grande vitesse (LGV).

En 2019, la hausse des prix pourrait tout de même légèrement ralentir. Le conditionnel est de circonstance dans la mesure où rares sont les professionnels à se prononcer sur la tendance pour l’année prochaine. « Il est bien évident qu’en présence d’une demande morose et d’un pouvoir d’achat malmené, on ne peut s’attendre à autre chose qu’à un ralentissement des prix immobiliers », commente ainsi le porte-parole du baromètre LPI-Se Loger. De fait, pour lui, la hausse des prix devrait se limiter à 2,5%. La capacité d’emprunt des acheteurs risque également d’être mise à mal l’année prochaine avec la remontée promise des taux d’intérêt.

Prévision 3 : les taux d’intérêt en hausse de 0,5%

Quant aux taux immobiliers au plus bas... « Toute chose a une fin », avance sans ambiguïté Cafpi dans ses perspectives pour 2019. « Déjà, aux Etats-Unis, la Fed remonte ses taux directeurs. De son côté, la BCE a annoncé qu’elle mettrait fin à sa politique de Quantitative Easing [politique qui permet depuis 2015 aux banques de se refinancer à moindre frais et donc de prêter à des taux d’intérêt très faibles, NDLR] au cours du 1er semestre 2019, elle pourrait même décider de rehausser ses taux directeurs au 2e semestre 2019 », poursuit le courtier.

De fait, Cafpi table sur une remontée de 0,5 point des taux des crédits immobiliers d’ici fin 2019. Concrètement, le courtier pronostique que les emprunteurs s’endetteront en moyenne à 2% sur 25 ans et 1,75% sur 20 ans, soit dans les mêmes conditions que les ménages ayant obtenu leur prêt immobilier début 2016.

 

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